порядок взыскания неустойки по дду

Важные материалы в статье на тему: "порядок взыскания неустойки по дду" с источниками и комментариями. Если в процессе прочтения возникли вопросы, вы всегда можете задать их дежурному специалисту.

6. С исполнительным листом идти в банк.

Если застройщик нарушает срок передачи квартиры, указанный в договоре, согласно ФЗ № 214 он должен заплатить Вам неустойку. При большой просрочке сумма неустойки может доходить до сотен тысяч, а иногда и миллионов рублей. К примеру, при стоимости квартиры в 4 млн рублей — застройщик должен вам около 80 тыс. руб. за каждый месяц просрочки! Снимаете жилье? Плюс стоимость аренды!

  • Обычно дольщики в этой ситуации пишут претензии и ругаются с застройщиком.

Застройщик не отвечает на претензию что делать?

  • В 99% случаев застройщик не реагирует на претензии.

Что реально делать в данной ситуации?

  • Ответ один — подавать в суд и получать солидную компенсацию за просрочку сдачи объекта!

Сколько длится суд с застройщиком по неустойке?

  • Весь процесс по взыманию неустойки с застройщика, в среднем, занимает 4 месяца.

Понятно, что не все готовы к судебным тяжбам, составлением исков и походам в суды. Банально на это не хватает времени и юридических знаний.

10 советов: взыскание неустойки с застройщика по ДДУ

В этой статье мы собрали для вас самые полезные и рабочие советы по взысканию неустойки по договору долевого участия. Мы развеяли мифы и постарались создать для вас целостную картину! Если после прочтения у вас останутся вопросы, задавайте их в комментариях под этой статьей!

Совет № 1: 100% суммы неустойки по ДДУ

Сразу говорю, забудьте. Вероятность получения полной суммы стремится к нулю. Все суды, и районные и арбитражные режут неустойку. Арбитражные более лояльны и справедливы. Ну, а взыскание неустойки по ДДУ в судах общей юрисдикции это — лотерея. Там беспощадно покромсают размер вашей компенсации, уменьшив ее в 4, в 6, а иногда и в 10 раз.

Но и тут, как обычно, не обошлось без исключений. Давайте разберемся:

Первое исключение . Есть в ГК РФ статья № 333. Там два правила для уменьшения суммы неустойки.

ответчик должен доказать «несоразмерность» этой суммы.

уменьшить размер неустойки суд может только по заявлению застройщика.

На соблюдение первого правила все закрывают глаза. А вот второе имеет силу не только на бумаге, но и на деле. Если застройщик не просил суд сжалиться над ним, то суд не может по своей инициативе урезать неустойку.

Читайте так же:  в течении скольки дней перечисляют больничный

Ну и второе исключение – это Арбитражный суд. О том как попасть туда обычному дольщику мы рассказали тут . Сейчас там практика такая: в 85% случаев судья просто на автомате режет неустойку и штраф на 50%. Ни больше не меньше. Но зато в оставшихся 15% нам удается получить 100% неустойки и штрафа даже при наличии заявления застройщика об уменьшении неустойки. Если юристы гарантируют вам 100% неустойки – вас обманывают.

Совет № 2: Досудебная претензия – в чем подвох?

Интернет уже переполнен шаблонами «досудебок» по взысканию неустойки с застройщика. И вам не составит труда вставить туда свои данные, название и адрес застройщика и расчет требуемой суммы. Кстати, можете смело пользоваться нашим калькулятором . И прямо из него скопировать весь расчет в текст вашей претензии.

Так вот, с составлением претензии все понятно. Важно еще правильно вручить ее застройщику. Обычно в их офисах сидит девочка, которая принимает корреспонденцию. Такая девочка просто ставит дату, фамилию, подпись, и шлепает левый штампик «Принято». Все знают, что такой штампик можно купить за углом. И застройщик тоже это знает.

Потом, когда вы с такой претензией придете в суд, застройщик заявит, что девочка такая у него не работает, и штампик этот вовсе не его. А соответственно «досудебку» он от вас не видел. Ну а раз так, то и штраф в размере 50% от суммы пени вам не полагается.

Как избежать такой ситуации?

Настоятельно рекомендую всю переписку вести исключительно по почте. Нет, не по электронной. А именно почтой России.

Лучше всего отправляйте претензию ценным письмом с описью и с уведомлением о вручении.

Не забудьте указать в письме именно юридический адрес застройщика!

Совет № 3: Кто-то еще ждет ключей?

Пожалуй, это одно из основных заблуждений . Дело в том, что застройщики далеко не дураки. И допуская просрочку, они понимают, что в ответ получат шквал исков. А потому все чаще под каждый объект они создают отдельное юридическое лицо и после выдачи ключей выводят со счетов все средства и «сливают» активы.

Те дольщики, которые ждут подписания акта приема-передачи могут выиграть суд, но сильно рискуют остаться без денег. И потом исполнительный лист с восьмизначной суммой взыскания будет годами отягощать стол несчастного судебного пристава-исполнителя.

Совет № 4: Причины подать иск в первый день просрочки

Срок сдачи квартиры по ДДУ 1 февраля? Значит 2 февраля УЖЕ надо заняться вопросом взыскания неустойки с застройщика! Неустойку получают самые шустрые. Застройщик не будет хранить деньги на счетах и ждать пока вы соизволите взыскать с него неустойку.

Читайте так же:  как вызвать гаи при дтп в москве

Таким образом вы будете первыми! Вы раньше всех получите деньги! Если просрочка будет продолжаться, то лучше второй раз обратиться в суд, чем ждать, а потом не получить ничего. Начинайте с первого дня просрочки!

Совет № 5: То, о чем почти никто не знает

Это не просто совет. Это секрет. Мало кто знает об этом. Вы можете взыскать неустойку по ДДУ на будущее. Т.е. за будущий период.

Т.е. к примеру: срок сдачи 1 октября 2018 года. Вы обратились в суд и уже 20 февраля 2019 года вы получите решение суда. Но застройщик не торопится со сдачей и обещает все закончить в конце года. Тогда нужно будет еще пару раз обратиться в суд за неустойкой, за новые периоды просрочки.

А можно пойти другим путем. Попросить суд взыскать неустойку на будущее, с перерасчетом на дату подписания акта приема-передачи вашей квартиры. И потом пристав по вашему исполнительному листу произведет перерасчет неустойки непосредственно на дату исполнения обязательств девелопером.

Но тут есть ряд минусов:

✔️ Вы не сможете исполнить решение суда в части взыскания неустойки за будущий срок до тех пор, пока застройщик не подпишет с вами акт приема-передачи. А к тому времени, как мы уже говорили, застройщик может вывести все деньги со счетов;

✔️ Взыскивая неустойку «за будущий период», вы лишаете себя штрафа в размере 50% от суммы пени;

✔️ Не все банки сразу готовы будут исполнить требования такого исполнительного листа, и могут затребовать разъяснений;

✔️ Получение неустойки может затянуться на несколько лет. Ведь сроки строительства могут многократно переноситься. И все это время вы не сможете обратиться в суд и потребовать хотя бы часть неустойки. Вы просто будете сидеть сложа руки, так как уже привязаны к этому исполнительному листу. И только когда вы подпишете акт приема-передачи, вы сможете предъявить исполнительный лист ко взысканию.

✔️ Мы склоняемся к тому, что безопаснее и выгоднее обращаться в суд за каждый новый период отдельно. Тем более, что стоимость услуг для вас останется прежней, а деньги вы получите быстрее. Если остались вопросы, звоните или задавайте их в комментариях.

Совет № 6: Арбитраж или районный суд?

Как уже говорилось выше: арбитражный суд урезает неустойку по 214 ФЗ меньше и рассматривает дела быстрее. Это в целом. Но если сумма неустойки совсем небольшая, то даже суд общей юрисдикции может поумерить свои аппетиты в урезании. Т.е. можно добиться одинакового результата в обоих судах, если размер исковых требований небольшой.

Видео (кликните для воспроизведения).

Так же есть ряд подмосковных городских судов, сильно отдаленных от Москвы. Там загруженность в разы меньше и дела рассматриваются за 2 – 3 месяца, как и в арбитраже. Однако если дело дойдет до апелляционной или кассационной инстанции, то там вы прочувствуете всю волокиту и недостатки судов общей юрисдикции.

Читайте так же:  обращение в налоговую образец

Выбирать вам. Но в целом, если вся ваша неустойка больше 200 000 рублей, то арбитраж конечно и быстрее и выгоднее. Решения арбитражного суда вы можете посмотреть тут .

Неустойка, штраф по договору долевого участия (ДДУ): важные моменты

Как рассчитать и взыскать неустойку по ДДУ — знает каждый юрист, поэтому моя публикация адресована, прежде всего, моим будущим доверителям. С другой стороны, одинаковых дел не бывает и мой опыт, возможно, будет полезен и коллегам.

Кто имеет право на взыскание неустойки?

Физическое лицо, не получившее свою квартиру в срок, установленный договором долевого участия. Например, если срок передачи квартиры по ДДУ — 3 квартал 2017 года, то просрочка начинает течь с 01 октября 2017 года.

Если же в договоре срок установлен не четко, иными словам, привязан к сдаче дома в эксплуатацию, например так: «срок передачи квартиры в течение 6 месяцев после сдачи дома в эксплуатацию, но не позднее 01.01.2018 года» — то даже если дом в эксплуатацию сдан не будет, а 01.01.2018г. уже наступит — то просрочка начинает течь с 01.01.2018г.

Если же застройщик сдает дом в эксплуатацию раньше срока, а квартира дольщику так и не была передана в течение 6 месяцев (обычно застройщик мотивирует тем, что срок по ДДУ еще не наступил и это право застройщика сдать дом в эксплуатацию досрочно) — то просрочка все равно начинает течь по истечении установленных ДДУ 6 месяцев.

Обязателен ли претензионный порядок и каков срок рассмотрения претензии?

Направление претензии обязательно, если дольщик желает помимо неустойки взыскать штраф с застройщика.

Срок рассмотрения претензии дольщика 214 ФЗ не урегулирован, но если он установлен ДДУ — лучше его соблюсти. У меня недавно было дело, когда срок рассмотрения претензии по договору составлял 20 рабочих дней, но в суд я иск подала недели через 2 после вручения претензии. И юрист застройщика, разумеется, заявил о том, что претензионный порядок не был соблюден. Пришлось выкручиваться и доказывать, что дольщик неоднократно приходил к застройщику с целью урегулирования спора.

Также застройщики любят направлять дольщикам хитрый ответ, примерно такой: просим вас явиться в офис для урегулирования спора и т.п. Это делается с дальновидной целью — потом в суде юрист заявит, что дольщик так к ним и не приходил, хотя они очень его ждали. Якобы сам не захотел разрешить спор в досудебном порядке. Закон содержит в себе норму — застройщик либо удовлетворяет требования дольщика, либо нет. В законе нет таких вариантов, как отправить ответ с приглашением явиться в офис или иной непонятный ответ.

Читайте так же:  земли населенных пунктов что это значит

В суде застройщики любят заявлять о том, что заявление дольщика вообще не претензия, что в документе отсутствует расчет неустойки или расчет не понятен. Так вот — дольщик не счетовод, он вообще не обязан ничего рассчитывать. У застройщика есть право перечислить не оспариваемую сумму на счет дольщика.

Как рассчитать неустойку?

Формула для расчета элементарна — К*С / 150*Д, Где К – стоимость квартиры, С – ставка рефинансирования, Д – срок просрочки. Ставка рефинансирования должна быть на дату передачи квартиры.

Будет ли взыскан штраф, если застройщик перечислил неустойку после подачи иска?

У меня такие случаи были два раза — дольщик обращается в суд, застройщик еще до назначения заседания перечисляет деньги.

Одно из дел — как раз вышеуказанный случай с претензией, когда мы не выдержали претензионный срок и застройщик перечисляет деньги после подачи иска, но ДО истечения претензионного срока (по этому делу мне пришлось изрядно постараться, чтобы взыскать штраф в полном объеме).

По поводу таких «добровольных» перечислений уже были неоднократные высказывания ВС. В Обзоре по долевым спорам от 19.07.2017г., суд указал, что если деньги перечисляются дольщику после предъявления иска — речь о добровольности не идет и штраф взыскивается.

Какова подсудность споров по ДДУ?

Вопрос этот не для общего развития, а имеет непосредственное отношение к взысканию неустойки по ДДУ. Во многих договорах долевого участия можно найти оговорку, что все споры рассматриваются по месту нахождения объекта строительства. Зачастую такой вариант — не удобен дольщику.

Анализируя судебную практику при подготовке к одному из дел, я обнаружила, что для того, чтобы подать иск по месту нахождения дольщиказастройщика в иске заявляется требование о признании условия договора о специальной подсудности ничтожным.

Такая практика возникла благодаря пункту 26 ППВС № 17 от 28.06.2012г., в котором сказано, что суд не вправе возвратить иск, если потребитель оспаривает условие договора о подсудности.

Однако, почему дольщик должен признавать условие ничтожным, если закон ему предоставляет право выбора суда?

Ведь в законе ЗПП ст. 17 говорится, что истец выбирает в какой суд предъявить иск. А в статье 16 говорится, что условия договора недействительны, если они ущемляют права потребителя. Тоже самое «подтвердил» и ВС в старом обзоре 2013 г, пункт 4.

Законодатель специально предоставил потребителю право выбора места рассмотрения спора, а тут вдруг застройщики стали хитрить. В ПП №17, после которого пошла такая практика с признанием условия договора недействительным, речь идет всего лишь об «оспаривании» условия ДДУ.

Читайте так же:  срок изготовления исполнительного листа

Но я же могу оспаривать условие устно?

Что я и сделала, когда аж на втором. заседании юрист застройщика заявила и иск о передачи дела на рассмотрение по подсудности. Суд отказал в удовлетворен ходатайства, мотивируя правом дольщика самому выбрать подсудность такого спора.

Уведомление о переносе сроков строительства

которое массово рассылают застройщики дольщикам с целью избежать ответственности за нарушение сроков сдачи дома, не влечет изменения срока строительства.

Потому что уведомление — это не соглашение. А соглашение об изменении срока передачи квартиры должно пройти государственную регистрацию в Росреестре, в том же порядке, что и ДДУ.

Об это сказано в пункте 4, 5 недавнего Обзора ВС по ДДУ (от 19.07.2017г.).

Снижение неустойки по договору долевого участия

Это один из злободневных вопросов при взыскании неустойки с застройщика.

Да, суд по ходатайству ответчика может снизить неустойку, при этом бремя доказать ее несоразмерность и прочее должен застройщик.

Судя по публикациям на Праворубе я вижу, что во многих регионах снижение неустойки — является вполне себе обыденным фактом. Но вот в моем регионе — практика иная. У меня вообще суд ни разу не снижал неустойку иили штраф. Конечно, мне бы хотелось сказать, что так происходит потому, что я молодец и прочее, но все же — практика по региону в целом такая.

Один раз было снижение — но это и снижением то назвать нельзя, я умышленно взяла ставку рефинансирования на дату иска, а не на дату исполнения обязательства (думала никто не заметит).

В одном из дел — неустойка была взыскана в размере 1 657 579 рублей, штраф в размере 829 789 рублей 50 копеек при сумме договора долевого участия 3 322 800р. (решение прикрепляю).

У суда нет права снизить неустойку по собственной инициативе без ходатайства ответчика, об этом также сказано в свежем Обзоре ВС (п. 9).

Знаю, что некоторые адвокаты настоятельно не советуют идти в суд и взыскивать неустойку, чтобы не разорять застройщика и дать ему спокойно достроить дом. Так то оно — так, но если у застройщика начались проблемы — виной тому явно не дольщики, а неустойка — это капля в море.

Документы

Видео (кликните для воспроизведения).

Вы можете получить доступ к документам оформив подписку на PRO-аккаунт или приобрести индивидуальный доступ к нужному документу. Документы, к которым можно приобрести индивидуальный доступ помечены знаком » «

порядок взыскания неустойки по дду
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here