покупка квартиры которая находится в ипотеке

Важные материалы в статье на тему: "покупка квартиры которая находится в ипотеке" с источниками и комментариями. Если в процессе прочтения возникли вопросы, вы всегда можете задать их дежурному специалисту.

Квартира в залоге у банка: можно ли ее купить?

Вы нашли подходящий вариант для покупки. Но узнали, что квартира находится в ипотеке. А значит, в залоге у банка. Можно ли покупать такую недвижимость и безопасно ли это? Скажем сразу: да. А теперь разберемся подробнее.

Что это значит: квартира в ипотеке?

Если недвижимость куплена в ипотеку, то пока кредит не погашен, она находится в залоге у банка. Информация об этом заносится в Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН.

Пока недвижимость в залоге, продать ее просто так нельзя. Росреестр увидит запись об ипотеке и не зарегистрирует право собственности на нового покупателя.

Чтобы провести сделку, продавцу нужно сначала погасить задолженность по кредиту. После этого банк сообщит в Росреестр, что долга нет. И запись о том, что недвижимость в ипотеке, удалят. Это называется снятием обременения.

Значит, купить квартиру в залоге нельзя?

Можно. И такие сделки проходят довольно часто. Можно прописать в договоре купли-продажи, что полученные от покупателя деньги пойдут на погашение кредита. «Утром деньги — вечером снятие обременения и регистрация прав собственности на покупателя».

В сделках с залоговой недвижимостью лучше обращаться к опытным юристам или риелторам, чтобы правильно все оформить.

А если я хочу купить залоговую квартиру в ипотеку?

Так еще проще. Если квартира в залоге Сбербанка, и покупатель хочет купить ее также в ипотеку, например на ДомКлик, то залог просто переоформят на нового собственника. Делать при этом ничего не нужно, банк оформит все сам.

Процесс будет практически такой же, как при оформлении обычного кредита и займет столько же времени.

Нужно подать заявку на ипотеку онлайн на ДомКлик или в офисе банка. Если заявку одобрят, останется собрать стандартный пакет документов для одобрения недвижимости. Большую часть бумаг менеджер по ипотеке сам запросит у продавца и закажет в Росреестре. Также он с юристами банка подготовит договор купли-продажи.

Чаще всего покупателю нужно предоставить только отчет об оценке недвижимости. Его можно заказать у менеджера по ипотеке. Но иногда могут потребоваться дополнительные документы в зависимости от особенностей сделки.

Читайте так же:  в каких странах легко получить гражданство

У покупки залоговой недвижимости Сбербанка есть ограничения. Купить ее можно только в том же городе, где оформляешь ипотеку. Межрегиональные сделки с такой недвижимостью пока не проводят. А вот если в ипотеку нужно купить недвижимость без обременения — это пожалуйста.

Будут ли у меня проблемы, если продавец задерживал платежи по кредиту?

Обстоятельства продажи квартиры с ипотекой могут быть разные. Кто-то решил поменять квартиру в связи с рождением детей. Кому-то нужно переехать в другой город, кому-то срочно нужна крупная сумма денег. А кто-то не смог или не захотел продолжать оплачивать ипотеку.

Какой бы ни была причина продажи — все это не коснется покупателя после сделки. Никакие обязательства продавца, в том числе штрафы или неустойки, на него перейти не могут.

Я слышал, что продается всё больше залоговых квартир. Люди не могут выплачивать ипотеку?

Совсем нет. Просто каждая вторая сделка с недвижимостью в России сейчас проходит с ипотекой. При этом ничто не мешает продавать такую недвижимость до полной выплаты кредита.

Залоговая недвижимость: как купить квартиру у банка

Если заемщик не может оплачивать ипотеку, то банк вправе выставить жилье на торги. На аукцион могут попасть не только ипотечные квартиры, но и жилье, которое находится в залоге по потребительскому кредиту.

Просрочка по ипотеке в крупнейших российских городах небольшая (1–2% от общей суммы кредитов), но с ростом общего объема ипотеки залоговых квартир будет становиться больше, прогнозируют аналитики компании «Бест-Новострой». Изначально залоговая недвижимость выставляется на аукцион либо по нижней планке рыночной цены, либо даже ниже нее, отмечают в компании «Азбука жилья».

Рассказываем, как купить залоговое жилье у банка, на каких площадках искать такие квартиры и можно ли на этом сэкономить.

Потенциальные банкроты

В настоящее время задолженность россиян по ипотечным кредитам превышает 10,5 трлн руб., следует из статистики Банка России. В первой половине 2021 года рост числа банкротств граждан более чем вдвое превысил прошлогодний уровень. По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), число россиян с просроченной на 90 и более дней задолженностью от 500 тыс. руб. составляет 1,1 млн, а суммарный долг потенциальных банкротов — свыше 1,5 трлн руб.

Сколько стоит залоговое жилье

Если заемщик не погашает ипотеку, обеспечением по которой выступает недвижимость, банк имеет право подать в суд и взыскать залог через ФССП. После решения суда имущество выставляется на торги и проводится аукцион по его продаже. Стартовая цена продажи определяется оценочной компанией.

Читайте так же:  срок исковой давности по земельным спорам

Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости»:

— Залоговую недвижимость банков иногда можно купить на аукционе по цене ниже рынка, но не более чем на 10%. Чаще залоговое имущество в процессе аукциона разгоняется в цене и продается выше рынка. Залоговых аукционов много, лотов на них будет больше, но чтобы приобрести такую квартиру, нужно запастись терпением — постоянно мониторить площадки, рыночные цены и найти действительно нужный и выгодный для себя вариант.

В агентстве недвижимости «Азбука жилья» «РБК-Недвижимости» рассказали, что изначально залоговая недвижимость выставляется на аукцион либо по нижней планке рыночной цены, либо ниже нее. Но это не значит, что банк будет продавать квартиру за небольшие деньги и себе в убыток — обычно недвижимость выставляется на продажу по цене, примерно на 10% превышающей реальную, пояснили аналитики компании. Это учитывается оценщиками залоговых квартир. Также есть шанс, что цена во время аукционной продажи поднимется до высшей планки реальной рыночной цены — особенно если жилье в нормальном состоянии, с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой района.

Главная задача банка — как можно быстрее реализовать нецелевой актив, пояснили «РБК-Недвижимости» в компании «Бест−Недвижимость». В этом случае возможны скидки до 20–25% — из-за срочности. Но такое происходит крайне редко, обычно хорошие залоговые квартиры продаются на аукционе и до прямой покупки у банка хорошие лоты просто не доживают.

Видео (кликните для воспроизведения).

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:

— Приобретение жилья из числа банковских залогов редко становится выгодным для покупателя. Банк должен реализовать имущество через открытые торги, тогда стоимость, как правило, доходит до рыночной и смысла ввязываться в аукцион обычно нет. В условиях высокого спроса они вряд ли станут продаваться настолько ниже рынка, что опустят средний уровень цен на жилье. Чтобы это произошло, нужен ипотечный кризис, подобный североамериканскому 2008–2009 годов. То есть доля необслуживаемых жилищных кредитов должна составлять 15–20% от общего числа.

Собственные площадки банков

Квартиры, которые банки не сумели реализовать на аукционных торгах (не нашлось покупателей), размещаются на официальных сайтах кредитных организаций. Российские банки реализуют залоговые квартиры через обычные интернет-площадки, например ЦИАН или «Авито», по среднерыночным ценам. Но некоторые крупные банки продают залоговую недвижимость через собственные площадки.

Читайте так же:  справка об отсутствии второго гражданства

ВТБ реализует на своей площадке жилую и коммерческую недвижимость, а также транспорт и оборудование. Жилые дома с земельными участками и квартиры банк также продает через сторонние площадки, такие как ЦИАН или «Авито».

Газпромбанк реализует непрофильные активы через общий портал продаж. Здесь продается все — от квартир и земли до промышленных комплексов и объектов инфраструктуры. Но база небольшая.

У Россельхозбанка имеются две площадки. Первая — для реализации собственных непрофильных активов, вторая — для продажи залогового имущества. Но лотов там немного.

Банк «Открытие» реализует залоговое имущество на своей небольшой площадке. В базе есть квартиры в новостройках столичного региона. Предложений немного.

Росбанк также реализует залоговую недвижимость на своей площадке. В базе есть жилая и коммерческая недвижимость, а также предполагается продажа земельных участков.

Ипотека на ипотечную квартиру

Стремительный рост объемов ипотечного кредитования стал причиной появления нового вида услуг, предлагающих оформление ипотеки на покупку ипотечной квартиры. Широкое распространение подобных сделок объясняется несколькими причинами. Сегодня большое количество ипотечных должников испытывает трудности с возвращением и обслуживание кредитов, что вынуждает и их, и банки искать выход из ситуации. Как следствие, продажа квартиры в этом случае выступает одним из достаточно эффективных вариантов решения возникшей проблемы.

  1. Подробнее о покупке в ипотеку квартиры в ипотеке
  2. Особенности процедуры
  3. Продажа банком ипотечной квартиры
  4. Продажа заемщиком
  5. Предварительный договор купли-продажи
  6. Договор уступки права требования
  7. Как купить без риска?
  8. Сложности и возможные нюансы
  9. Преимущества и недостатки сделки

Подробнее о покупке в ипотеку квартиры в ипотеке

Финансовая операция, предполагающая покупку или продажу ипотечной квартиры в ипотеку, в большинстве случаев выгодна всем заинтересованным сторонам. Преимущества каждого участника сделка очевидны:

  1. Для банка это отличный способ избавиться от клиента, испытывающего финансовые проблемы, получив взамен более платежеспособного;
  2. Для старого владельца продажа ипотечной квартиры выступает одним из самых эффективных вариантов снизить или полностью избавиться от обязательств перед банком;

Новый покупатель получает возможность приобрести интересующую его квартиру по доступной цене, которая часто ниже рыночной.

Особенности процедуры

Ключевой особенностью ипотечной квартиры является тот факт, что она заложена в банке, оформившем первоначальный кредит. Именно поэтому стандартная процедура покупки ипотечной квартиры в ипотеку происходит в несколько стадий:

  1. Получение одобрения банка на осуществление сделки. Без согласия и непосредственного участия кредитной операции какие-либо операции с квартирой попросту невозможны.
  2. Оформление предварительного договора купли-продажи. Этот документ в обязательном порядке заверяется у нотариуса. Его наличие обеспечивает покупателю право обратиться в суд с требованием о принудительной продаже предмета договора в случае срыва сделки.
  3. Оплата покупателем задолженности по ипотеке. Данная финансовая операция выступает основанием для получения закладной на объект недвижимости.
  4. Снятие с квартиры обременения и перевод его на нового владельца и регистрация договора купли-продажи.
  5. Выплата оставшейся суммы по сделке. В большинстве случаев денежные средства размещаются на аккредитиве или в банковской ячейке, которые оформляются специально для совершения рассматриваемой операции. Это позволяет свести к минимуму риски на всех стадиях ее осуществления.
Читайте так же:  оформление кредитной карты тинькофф

Очевидно, что покупка ипотечной квартиры в ипотеку является достаточно сложным и многоступенчатым мероприятием. Поэтому она может проводиться несколькими различными способами, каждый из которых имеет характерные особенности.

Продажа банком ипотечной квартиры

Покупка заложенной в ипотеку жилой недвижимости у банка происходит несколько проще и с меньшей степенью риска, чем аналогичная сделка непосредственно с собственником. Это объясняется достаточно просто – банк заинтересован в надежном юридическом сопровождении операции, поэтому жестко контролирует ее осуществление на каждом этапе.

В большинстве случаев кредитная организация сначала закрывает ипотеку старому владельцу, после чего заключает договор на оставшуюся сумму задолженности с новым собственником. Хотя в некоторых случаях осуществляется перевод долга и, как следствие обременения на покупателя.

Естественно, в любой из описанных ситуаций клиента обязательно ждет тщательная проверка со стороны банка, а также необходимость оформления страховки на квартиру, а в некоторых случаях еще и проведение новой оценки объекта недвижимости.

Продажа заемщиком

Ведение переговоров непосредственно с владельцем квартиры, купившим недвижимость в ипотеку и не погасившим кредит, также возможно. Однако, при этом покупатель должен понимать, что согласия банка в любом случае потребуется. Поэтому чем раньше представители кредитной организации подключаться к обсуждению и последующему оформлению сделки, тем лучше. Тем более, что их участие заметно снижает любые риски по сделке для нового собственника.

Предварительный договор купли-продажи

Ключевым документом, защищающим интересы сторон и, прежде всего, покупателя, выступает предварительный договор купли-продажи. В его тексте обязательно указывается запрет на изменение условий сделки со стороны продавца после получения им первой части оплаты. Кроме того, договор должен содержать исчерпывающую информацию о каждом из участников, включая банк, а также максимальный объем информации о предмете ипотеки.

Читайте так же:  возврат страховой премии при расторжении договора страхования

Оптимальным вариантом оформления документа выступает составление его специалистами юридического отдела банка. В этом случае покупатель может быть уверен в грамотности подписываемого договора. Дополнительным инструментом по снижению риска рассматриваемой сделки выступает нотариальное заверение документа.

Договор уступки права требования

В некоторых случаях сделка по покупке ипотечной квартиры оформляется путем составления договора уступки прав требования. Несмотря на то, что в указанном документе фигурируют только две стороны – покупатель и продавец, согласие кредитора, в роли которого в случае с ипотекой выступает банк, также необходимо. Это является общим требованием для любых подобных сделок.

Именно поэтому данный вариант используется нечасто, так как в большинстве случаев кредитная организация настаивает на заключении с покупателем нового ипотечного договора, который сопровождает описанными выше обязательными мероприятиями.

Как купить без риска?

Существует несколько простых правил, позволяющих исключить или свести к минимуму риск при приобретении в ипотеку уже заложенной квартиры. В их число входят:

  • Получение согласия на сделку от банка и привлечение его специалистов к подготовке документов;
  • Заверение у нотариуса предварительного договора купли-продажи;
  • Осуществление окончательного расчета только после получения документов из регистратуры;
  • Размещение средств на покупку на аккредитиве или в банковской ячейке.

Сложности и возможные нюансы

Основные проблемы при покупке ипотечной квартиры в ипотеку возникают в том случае, если покупатель не проходит проверку банка. В подобной ситуации вероятность успешного совершения сделки становится минимальной. Во всех остальных случаях главным условием для подписания договора и перехода обязательств перед банком от старого владельца к новому выступает грамотное оформление всех указанных выше документов.

Преимущества и недостатки сделки

Видео (кликните для воспроизведения).

Главным преимуществом сделки для покупателя выступает возможность приобретения квартиры по более низкой стоимости, зачастую меньшей сформировавшихся на рынке расценок. Это объясняется тем, что ипотечная недвижимость, как правило, выставляется на продажу либо при возникновении финансовых проблем с обслуживанием и выплатой кредита, либо при срочной необходимости в денежных средствах. В обоих случаях покупатель имеет право рассчитывать на весьма серьезную скидку.

покупка квартиры которая находится в ипотеке
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here