кому принадлежит подвал в многоквартирном доме

Важные материалы в статье на тему: "кому принадлежит подвал в многоквартирном доме" с источниками и комментариями. Если в процессе прочтения возникли вопросы, вы всегда можете задать их дежурному специалисту.

Страсти по подвалам и чердакам в домах разгорелись, как только в стране появились и стали множиться частные собственники квартир. Вот с этого момента в суды пошли иски о правах владельцев квартир, причем не на их собственные квадратные метры, а на то, что рядом с квартирами — чердаки, подвалы, лифты, лестничные пролеты. И вал подобных исков последние несколько лет только нарастает. Поэтому каждое разъяснение Верховного суда по существу подобных споров крайне интересно не только профессиональным судьям, но и многочисленным собственникам квартир.

Все началось с того, что горожанин обратился в суд с иском к департаменту имущества города и попросил суд забрать «из чужого незаконного владения подвальное помещение». Дом, в котором живет гражданин, построен в 1965 году. В доме большой подвал с инженерным оборудованием. В районном суде истец рассказал, что первые приватизированные квартиры в доме появились в начале девяностых. По мнению жильца дома, у него и соседей вместе с правом собственности на квартиры появились и права на технические помещения в доме, которые предназначены для обслуживания их квартир.

В 2009 году истцу стало известно, что, по данным Единого госреестра прав на недвижимое имущество, право собственности на часть подвала принадлежит городу. Причем оформление этих прав собственности шло несколько лет и в несколько этапов — с 2002 по 2007 год. Житель дома в суде доказывал, что доступ к инженерным коммуникациям теперь затруднен, а это ставит под угрозу жизнь, здоровье и сохранность имущества собственников квартир. Да и права жильцов нарушены — ведь право общей долевой собственности на общее имущество дома принадлежит всем собственникам жилья. Истец попросил суд признать регистрацию подвала в ЕГРП как собственности города недействительной.

Читайте так же:  исправления в первичных документах

Райсуд мужчине отказал, а городской с таким вердиктом согласился. Тогда настырный жилец дошел до Верховного суда. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда сказала, что гражданин прав. Нижестоящие суды ошиблись. Вот как рассуждал Верховный суд.

Подвал многоквартирного дома действительно в настоящий момент принадлежит городу и разделен на две части. Часть подвала передана в аренду некой фирме, а во второй части находятся инженерные коммуникации — трубы, вентили, заслонки, краны и прочее. Истцы — муж с женой — стали собственниками квартиры в 1992 году, а в 2007 году между подразделением по управлению жилыми домами города и истцом был заключен договор на управление этим домом. Договор заключали на основании решения общего собрания собственников квартир.

Районный суд, отказывая гражданину в иске, заявил, что истец неправильно выбрал способ защиты нарушенного права. Апелляция с таким заявлением согласилась и добавила, что помещения в подвале не могут быть общедомовым имуществом, поскольку «имеют самостоятельное функциональное назначение». Вот с такими формулировками Верховный суд и не согласился.

По статье 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения в доме, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и прочее оборудование за пределами или внутри квартир, если они обслуживают больше одной квартиры. По статье 36 Жилищного кодекса собственникам помещений принадлежат на праве общей долевой собственности «общее имущество дома: помещения в этом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, сами лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации». По Жилищному кодексу собственники приватизированных квартир в государственных или муниципальных домах становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования.

Читайте так же:  получение справки о несудимости через госуслуги

По смыслу этих норм, сказал Верховный суд, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира или даже комната, терял статус объекта, находящегося в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры.

А вот если по состоянию на дату первой приватизированной квартиры подвалы дома были предназначены (или учтены, или сформированы) для самостоятельного использования «в целях, не связанных с обслуживанием дома», то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. А остальные подвальные помещения, не выделенные для самостоятельного использования, переходят в собственность жильцов как общее имущество.

Видео (кликните для воспроизведения).

Вывод Верховного суда — для правильного разрешения подобного спора судам необходимо было установить, когда была приватизирована первая квартира в доме, предназначен ли подвал для обслуживания всего дома, а также было ли на момент приватизации первой квартиры подвальное помещение предназначено (учтено или сформировано) для самостоятельного использования. При этом, подчеркнул Верховный суд, доказывать момент приватизации первой квартиры и факт, что подвал обслуживал весь дом, должен истец. А что подвал предназначен (учтен или сформирован) для самостоятельного использования — доказывать должен ответчик.

В нашем случае, сказал Верховный суд, апелляция неправильно распределила бремя доказывания, чем нарушила закон. Нельзя согласиться, сказал Верховный суд, и с утверждением горсуда, что истец выбрал неправильный способ защиты. Право общей долевой собственности у жильцов есть в силу закона, и регистрация в ЕГРП не требуется. Об этом говорилось на пленумах и Верховного и Высшего арбитражного судов, когда рассматривали споры о защите прав собственности. Раз гражданин — собственник помещения в этом доме, то у него по закону есть право оспаривать зарегистрированное право на общее помещение в доме.

Читайте так же:  роза люксембург 19 томск соцзащита

Освободите помещение

Об этом шла речь на "круглом столе", организованном Общественной палатой и НП "ЖКХ Контроль". Замглавы минстроя Максим Егоров предложил обсудить возврат общего имущества осенью на собрании руководителей госжилинспекций всех регионов. Снять ряд вопросов могут новые правила управления домами, которые разрабатывает минстрой.

Значительная часть подвалов, чердаков, колясочных, противопожарных проходов, лифтерных и даже мусоросборочных камер включена в реестры муниципальной собственности, отмечает "ЖКХ-Контроль". Однако они должны быть общедолевой собственностью жителей. Изучив тысячи примеров, эксперты не выявили ни одного случая, когда бы жители принимали решения о передаче общего имущества в собственность другим лицам. Такое происходило, как правило, без правовых оснований, чаще всего по инициативе муниципальных и региональных властей. В административных центрах от изъятия общего имущества пострадали 10-20% домов, в Севастополе, Санкт-Петербурге и Москве — от 30 до 60%.

"В колясочной делают магазин, в подвале помещают ресторан. И люди не могут получить доступ к инженерным коммуникациям. Мы знаем огромное количество примеров перестройки подвальных помещений, когда сносятся несущие стены, углубление происходит, и создается аварийная ситуация", — сказал председатель Общественного совета при минстрое Сергей Степашин. Между тем такие помещения могут приносить доход собственникам, подчеркнул он: поступления от размещения рекламы, оборудования провайдеров, сдачи в аренду можно использовать и на текущий, и на капитальный ремонт дома.

Из-за осложненного доступа к коммуникациям в подвалах нередко случаются трагедии с гибелью людей. Отсутствие общедолевой собственности на такие помещения порождает проблемы с принятием решений на общих собраниях (доли голосов жителей оказывается слишком мало), к сложностям при благоустройстве, ремонте зданий, повышении их энергоэффективности, говорят в "ЖКХ-Контроль". При этом муниципалитеты еще и тратятся на эти помещения — должны вносить плату за их содержание, капремонт, отопление.

Читайте так же:  как оплатить капитальный ремонт через интернет

В последние годы, отмечает "ЖКХ-Контроль", идет возврат таких помещений жителям — с 2015 года удалось восстановить права граждан на более чем 7 тысяч помещений. Лидерами в этом стали Санкт-Петербург, Костомукша в Карелии и Кострома. Активно началась работа в Крыму.

Однако это нередко выливается в длительные судебные процессы, и суд не всегда встает на сторону жителей. Иногда жильцам возвращают в собственность лишь те несколько квадратных метров подвала, на которых непосредственно находится тепловой пункт. Нередко бывает, что суды отказывают в возврате помещений из-за истечения сроков исковой давности, отметил зампред Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев. Год назад был внесен законопроект о том, что на требования, которые вытекают из отношений по владению и пользованию общим имуществом, исковая давность не распространяется. "С декабря в правительстве лежит положительный отзыв минстроя по данному законопроекту, — сказал он. — Думаю, в осеннюю сессию мы этот вопрос все-таки вытащим на поверхность".

Видео (кликните для воспроизведения).

Пока нередки ситуации, когда одни помещения по решению суда передаются собственникам, а другие буквально на соседней улице в это время продаются с торгов муниципалитетом, отметил председатель комиссии ОП по территориальному развитию и местному самоуправлению Андрей Максимов. Такие двойные стандарты необходимо ликвидировать, совершенствуя законодательство и правоприменительную практику, считает он.

кому принадлежит подвал в многоквартирном доме
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here