Как понять договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора

Важные материалы в статье на тему: "Как понять договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора" с источниками и комментариями. Если в процессе прочтения возникли вопросы, вы всегда можете задать их дежурному специалисту.

Приложение N 2. Договор аренды с множественностью лиц со стороны арендатора

к распоряжению КУГИ

Договор аренды
с множественностью лиц со стороны арендатора

С изменениями и дополнениями от:

20 июля 2000 г., 31 мая, 9 августа 2001 г., 13 мая 2002 г., 8 апреля 2003 г.

О дополнении преамбулы см. распоряжение Комитета по управлению городским имуществом администрации Санкт-Петербурга от 8 апреля 2003 г. N 733-р

Нумерация сохранена согласно внесенным изменениям

>
N 3. Соглашение о присоединении к договору аренды
Содержание
Распоряжение Комитета по управлению городским имуществом мэрии Санкт-Петербурга от 1 марта 1995 г. N 102-р «Об утверждении.

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Как понять договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора

Договор
аренды нежилого помещения N ______
(с множественностью лиц на стороне арендодателя)

г. __________ «___»________ ____ г.

______________________________________________, именуем___ в дальнейшем
(наименование или Ф.И.О.)
«Арендодатель 1», в лице ____________________________________, действующ___
(должность, Ф.И.О.)
на основании _____________________________________________________________,
(устава, положения, доверенности)
и ________________________________________________, именуем___ в дальнейшем
(наименование или Ф.И.О.)
«Арендодатель 2», в лице ____________________________________, действующ___
(должность, Ф.И.О.)
на основании ____________________________________________, с одной стороны,
(устава, положения, доверенности)
и ___________________________________, именуем___ в дальнейшем «Арендатор»,
(наименование или Ф.И.О.)
в лице ______________________________________________________, действующ___
(должность, Ф.И.О.)
на основании ___________________________________________, с другой стороны,
(устава, положения, доверенности)
совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3. АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Арендная плата устанавливается равной сумме _______ (_____________) рублей в ___________________ (период) (включая НДС) .
Указанная сумма включает в себя плату за аренду помещения и за предоставленные коммунальные услуги (электричество, водоснабжение, отопление, охрану, телефон и т.п.).
(Вариант:
Плата за коммунальные услуги (водопровод, канализацию, тепло- и электроэнергию, охрану, телефон и т.д.) в арендную плату не входит и оплачивается Арендатором отдельно по счетам, предъявляемым ему Арендодателями/ ресурсоснабжающими организациями.)

3.2. Арендная плата может быть пересмотрена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в случае изменения факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость помещения. Сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом не позднее чем за _______ месяцев.
3.3. Оплата производится ежемесячно (ежеквартально) в следующем порядке: _______________________ путем перечисления денежных средств на ______________ счет Арендодателя _______________.
3.4. Обязательство Арендатора по внесению арендной платы считается исполненным в момент поступления денежных средств на текущий счет Арендодателя.
3.5. Арендатор не уплачивает арендную плату за период, в течение которого он не имеет возможности использовать нежилое помещение по причине несоответствия его состояния условиям Договора, в том числе в связи с проведением капитального ремонта или иным причинам, не зависящим от Арендатора, в том числе в связи с созданием препятствий для доступа к помещению.

4. СРОК ДЕЙСТВИЯ, ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ
И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

4.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации. Расходы на государственную регистрацию несут (или: несет) Арендодатели (или: Арендатор) . Договор действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств по нему.
Срок аренды по настоящему Договору — с момента подписания Сторонами акта приема-передачи нежилого помещения и до _____________________________.
(Вариант:
Срок начала аренды — «__»_____________ ____ г.
Срок окончания аренды — «___»______________ ____ г.)

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой Стороне причиненные убытки.
5.2. За несвоевременное перечисление арендной платы Арендодатели вправе требовать с Арендатора уплаты неустойки (пени) в размере _____ процентов от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
5.3. За несвоевременную передачу помещения Сторона, нарушившая Договор, обязана будет уплатить другой Стороне штраф в размере _____ (_____________) рублей.
5.4. Уплата неустоек и штрафов не освобождает Сторону, нарушившую Договор, от исполнения обязательств в натуре.
5.5. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6.1. Ни одна из Сторон не несет ответственности перед другой Стороной за невыполнение обязательств, обусловленное обстоятельствами, возникшими помимо воли и желания Сторон, которые нельзя предвидеть или предотвратить, включая объявленную или фактическую войну, гражданские волнения, эпидемии, блокаду, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные бедствия.
6.2. Сторона, которая не может исполнить своего обязательства, должна известить другую Сторону о препятствии и его влиянии на исполнение обязательств по Договору в течение _____ (__________) дней с момента возникновения этих обстоятельств.
6.3. Дальнейшая судьба настоящего Договора в таких случаях должна быть определена соглашением Сторон.

7. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

7.1. Все споры или разногласия, возникающие между Сторонами по настоящему Договору или в связи с ним, разрешаются путем переговоров.
7.2. В случае невозможности разрешения разногласий путем переговоров они подлежат рассмотрению в судебном порядке в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Читайте так же:  Свидетельство о государственной регистрации сертификат соответствия мыло

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Настоящий Договор составлен в 3 (трех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон, а также для регистрирующего органа.
8.2. Другие условия по усмотрению Сторон: ________________________.
8.3. К Договору прилагаются и являются его неотъемлемой частью:
8.3.1. Поэтажный план с указанием нежилого помещения, передаваемого Арендатору (Приложение N _____).
8.3.2. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости на нежилое помещение (Приложение N _____).
8.3.3. Копия технического паспорта (Приложение N _____).
8.3.4. Акт приема-передачи нежилого помещения (Приложение N _____).
8.3.5. Акт о возврате нежилого помещения (Приложение N _____).
8.3.6. _________________________________________.

9. АДРЕСА И ПЛАТЕЖНЫЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендодатель 1: ________________________________________________
________________________________________________________________
_______________________________________________________________.

Арендодатель 2: ________________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________.

Арендодатель 1:
_______________/_____________
(подпись) (Ф.И.О.)

Арендодатель 2: Арендатор:
_______________/_____________ _______________/_______________
(подпись) (Ф.И.О.) (подпись) (Ф.И.О.)

Как понять договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора

  • Образцы, формы и шаблоны договоров на 2019 год. 2001-2250
  • Форма: Договор аренды здания со множественностью лиц на стороне арендатора

Договор N _____
аренды здания со множественностью
лиц на стороне арендатора

г. ____________ «___»________ ____ г.

_________________________________________________________, именуем___ в
(наименование или Ф.И.О.)
дальнейшем «Арендодатель», в лице ________________________________________,
(должность, Ф.И.О.)
действующ___ на основании ________________________________________, с одной
(Устава, доверенности или паспорта)
стороны, и ____________________________________________________, именуем___
(наименование или Ф.И.О.)
в дальнейшем «Арендатор 1», в лице _______________________________________,
(должность, Ф.И.О.)
действующ___ на основании ________________________________________________,
(Устава, доверенности или паспорта)
_______________________________________________________________, именуем___
(наименование или Ф.И.О.)
в дальнейшем «Арендатор 2», в лице _______________________________________,
(должность, Ф.И.О.)
действующ___ на основании ________________________________________________,
(Устава, доверенности или паспорта)
_______________________________________________________________, именуем___
(наименование или Ф.И.О.)
в дальнейшем «Арендатор 3», в лице _______________________________________,
(должность, Ф.И.О.)
действующ___ на основании ________________________________________________,
(Устава, доверенности или паспорта)
с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

2. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

2.1. Срок аренды по настоящему Договору — ___________________________.
2.2. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами (вариант: государственной регистрации в органе регистрации прав ) и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств по нему.

3. АРЕНДНАЯ ПЛАТА, ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЙ ПЛАТЕЖ

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий настоящего Договора виновная Сторона несет ответственность, предусмотренную действующим законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
5.2. За нарушение срока внесения арендной платы по настоящему Договору Арендодатель вправе потребовать от Арендаторов уплаты неустойки в размере _____________ от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
5.3. В случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение одной Стороной настоящего Договора повлекло его досрочное прекращение и другая Сторона заключила взамен него аналогичный договор, потерпевшая Сторона вправе потребовать от виновной Стороны возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора.
5.4. Уплата убытков и неустойки не освобождает Арендатора от исполнения своих обязательств.
5.5. Ответственность Сторон за нарушение обязательств по настоящему Договору, вызванных действием обстоятельств непреодолимой силы, регулируется законодательством Российской Федерации.

6. ИЗМЕНЕНИЕ, РАСТОРЖЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА

7. РАССМОТРЕНИЕ СПОРОВ

7.1. Все споры между Сторонами, возникшие из настоящего Договора, урегулируются путем переговоров.
7.2. В случае если споры не урегулированы Сторонами с помощью переговоров, они разрешаются в суде в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. В вопросах, не урегулированных настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
8.2. Настоящий Договор составлен в ___ экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон (вариант: а также для органа регистрации прав).

9.1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от «___» ________ ____ N ___ (Приложение N ___).
9.2. Акт приема-передачи нежилого помещения (Приложение N ____).
9.3. Акт возврата нежилого помещения (Приложение N ____).
9.4. Перечень арендаторов (Приложение N ____).

10. АДРЕСА И ПЛАТЕЖНЫЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендодатель: Арендатор 1:
_________________________________ ___________________________________
(наименование юридического лица) (наименование юридического лица)
Юридический/почтовый адрес: _____ Юридический/почтовый адрес: _______
_________________________________ ___________________________________
ИНН/КПП _________________________ ИНН/КПП ___________________________
ОГРН ____________________________ ОГРН ______________________________
Телефон: _________ Факс: ________ Телефон: _________ Факс: __________
Адрес электронной почты: ________ Адрес электронной почты: __________
Банковские реквизиты: ___________ Банковские реквизиты: _____________
_________________________________ ___________________________________

(вариант: (вариант:
_________________________________ ___________________________________
(Ф.И.О.) (Ф.И.О.)
Адрес: __________________________ Адрес: ____________________________
_________________________________ ___________________________________
Паспортные данные: ______________ Паспортные данные: ________________
_________________________________ ___________________________________
Телефон: ________________________ Телефон: __________________________
Адрес электронной почты: ________ Адрес электронной почты: __________
Счет ___________________________) Счет _____________________________)

Арендатор 2: Арендатор 3:
_________________________________ ___________________________________
(наименование юридического лица) (наименование юридического лица)
Юридический/почтовый адрес: _____ Юридический/почтовый адрес: _______
_________________________________ ___________________________________
ИНН/КПП _________________________ ИНН/КПП ___________________________
ОГРН ____________________________ ОГРН ______________________________
Телефон: _________ Факс: ________ Телефон: _________ Факс: __________
Адрес электронной почты: ________ Адрес электронной почты: __________
Банковские реквизиты: ___________ Банковские реквизиты: _____________
_________________________________ ___________________________________

(вариант: (вариант:
_________________________________ ___________________________________
(Ф.И.О.) (Ф.И.О.)
Адрес: __________________________ Адрес: ____________________________
_________________________________ ___________________________________
Паспортные данные: ______________ Паспортные данные: ________________
_________________________________ ___________________________________
Телефон: ________________________ Телефон: __________________________
Адрес электронной почты: ________ Адрес электронной почты: __________
Счет ___________________________) Счет _____________________________)

Арендодатель: Арендатор 1:

_____________/____________ _____________/____________
(Ф.И.О.) (подпись) (Ф.И.О.) (подпись)

[3]

Арендатор 2: Арендатор 3:

_____________/____________ _____________/____________
(Ф.И.О.) (подпись) (Ф.И.О.) (подпись)

[2]

Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

Принятый в 2001 г. Земельный кодекс РФ совершенно иначе урегулировал многие права на земельные участки по сравнению с тем, как эти права были урегулированы Гражданским кодексом РФ. В результате смысл многих норм гражданского права изменился. Не избежала данной участи и ст. 652 ГК РФ. Между тем, от правильного толкования соответствующей статьи зависит, будет ли право собственности на здание ( сооружение), расположенное на арендуемом земельном участке, полноценным или нет.

Читайте так же:  Договор аренды ресторана образец бланк

Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

  1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
  2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

  1. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Комментарий к ст. 652 ГК

  1. Здание ( сооружение), будучи объектом недвижимости, прочно связано с земельным участком, на котором оно находится ( п. 1 ст. 130 ГК). Поэтому передача в аренду здания ( сооружения) предполагает, что одновременно с ней арендатор должен приобрести право пользования земельным участком ( т.н. принцип « единой судьбы» земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости). Иначе и быть не может, поскольку пользоваться зданием ( сооружением) без земельного участка невозможно. Другой вопрос, каким будет объем права пользования земельным участком. Указанное право переходит к арендатору здания ( сооружения) автоматически, без заключения соответствующего договора и даже без упоминания о нем, если иное не предусмотрено законом ( см. коммент к п. 3).

В коммент. пункте идет речь о праве, распространяющемся на ту часть земельного участка, которая занята зданием ( сооружением) и необходима для его использования в соответствии с назначением. Разумеется, это не только участок, на котором непосредственно расположено здание ( сооружение), но и прилегающая территория. Как далеко от контуров здания ( сооружения) должны размещаться границы такого земельного участка, зависит в каждом конкретном случае от многих причин. Среди них свойства как здания ( сооружения) — его размеры, количество этажей, целевое назначение , — так и самого земельного участка — площадь, рельеф, наличие естественных преград В части, касающейся участка, по аналогии можно применять также п. 2 ст. 35 ЗК.

Возможны ситуации, когда для использования здания ( сооружения) необходим весь земельный участок. И тогда к арендатору должно перейти право на целый участок. В остальных случаях переходит право лишь на часть участка, необходимую для использования здания ( сооружения). Но и тогда обладатель права на земельный участок может, если это не противоречит содержанию его права, передать арендатору здания ( сооружения) право на весь участок.

Право на земельный участок передается арендатору здания ( сооружения) лишь в случае, когда последнее передается ему не только в пользование, но и во владение. При передаче здания только в пользование его владельцем, а значит, и пользователем соответствующего земельного участка остается арендодатель.

Что касается передачи права на земельный участок арендатору помещения в здании ( сооружении), то ни ГК, ни ЗК на сей счет никаких правил не содержат. Правда, согласно п. 3 ст. 36 ЗК с собственниками нескольких помещений в здании ( сооружении) может быть заключен договор аренды неделимого земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Однако применять данное правило к аренде помещений по аналогии нецелесообразно. Ведь далеко не во всех случаях арендодатель передает в аренду все помещения, находящиеся в принадлежащем ему здании ( сооружении).

Вместе с тем, в п. 1 ст. 652 ГК речь идет о случаях, когда здание ( сооружение) целиком передается во владение и пользование арендатора, что при сохранении владения за арендодателем исключено. Да и само наличие у здания нескольких арендаторов, скорее всего, предполагает, что в основе их владения нет единого титула. Таким образом, к арендатору помещения в здании ( сооружении) право на земельный участок переходить не должно, а значит, в отношении него не действуют ограничения, содержащиеся в п. 3 коммент статьи.

  1. Вопрос о том, на каком именно праве арендатор получает часть земельного участка, которая необходима для использования здания ( сооружения), зависит от природы права арендодателя на этот участок. Если арендодателю принадлежит право собственности на земельный участок, арендатор приобретает право, предусмотренное договором аренды здания ( сооружения). Подобное право может быть любым, которое способно возникнуть в отношении земельного участка на основании ГК и ЗК.

ГК называет наиболее типичное право, которое может возникнуть у арендатора здания ( сооружения) на земельный участок, «правом аренды», подразумевая под ним право владения и пользования, вытекающее из договора аренды ( ст. 22 ЗК). В данном случае и на здание ( сооружение), и на земельный участок у арендатора возникает один и тот же титул. Более того, может быть подписан и единый документ, который, однако, будет содержать два договора аренды в отношении разных предметов.

Возникновение у арендатора здания ( сооружения) права собственности на земельный участок гипотетически возможно. Но при этом не должно нарушаться требование, предусмотренное п. 4 ст. 35 ЗК, согласно которому не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания ( сооружения) в случае, если они принадлежат одному лицу. Ситуации же, при которых арендодатель, не являющийся собственником здания ( сооружения), сдает его в аренду ( имея соответствующее полномочие) и одновременно отчуждает собственный земельный участок в пользу арендатора, крайне редки.

Читайте так же:  Что ответить на собеседовании на вопрос

Возникновение у арендатора здания ( сооружения) права пожизненного наследуемого владения земельным участком, с момента вступления в силу ЗК исключено ( см. п. 1 ст. 21 ЗК). Впрочем, права, приобретенные арендаторами ранее, сохраняются.

Право постоянного ( бессрочного) пользования после вступления в действие ЗК может возникнуть лишь в случае, если в роли арендатора здания ( сооружения) выступит государственное или муниципальное учреждение или казенное предприятие ( п. 1 ст. 20 ЗК). Однако логичнее было бы в таком случае и земельный участок, и здание ( сооружение) предоставлять на основании одного и того же титула, вытекающего из договора аренды. Право постоянного ( бессрочного) пользования, приобретенное до вступления в силу ЗК, для граждан сохраняется бессрочно, а для юридических лиц, кроме названных в п. 1 ст. 20 ЗК, — до 1 января 2004 г.

Договор аренды здания ( сооружения) может предусматривать предоставление земельного участка на праве безвозмездного срочного пользования ( ст. 24 ЗК). Основаниями для возникновения названного права могут служить как договоры, так и односторонние акты — административные или гражданские ( сделки). Однако бездоговорное пользование ограничено определенным сроком.

Что касается сервитута, то его установление законом не исключено, однако объем пользования земельным участком, который он предоставляет, для арендатора здания ( сооружения) слишком мал. Согласно п. 5 ст. 23 ЗК осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Между тем, арендатор должен иметь возможность использовать земельный участок в том объеме, который необходим для нормального использования здания ( сооружения), включая совершение не предусмотренных договором действий ( принцип общего дозволения). Сервитут не предоставляет и права владения земельным участком, которое в подавляющем большинстве случаев необходимо арендатору здания ( сооружения).

Таким образом, из всех прав на земельные участки, предусмотренных ГК и ЗК, универсальное значение для арендаторов зданий ( сооружений) имеют лишь права, вытекающие из договоров аренды и безвозмездного пользования.

Когда договором аренды здания ( сооружения) не предусмотрено, на каком праве арендатору предоставляется земельный участок, в отношении той части последнего, которая занята зданием ( сооружением) и необходима для его использования в соответствии с его назначением, возникает право пользования. В отношении размера указанной части земельного участка, а также « необходимости использования» см. коммент к п. 1 наст. статьи.

Природа упомянутого права пользования в ГК и ЗК однозначно не определена. Однако ясно, что оно возникает в силу не договора, а закона и имеет срочный характер, существуя, пока сохраняет силу договор аренды здания ( сооружения). Есть все основания признать его вещным правом ограниченного владения и пользования земельным участком.

  1. Если арендодатель здания ( сооружения) не является собственником земельного участка, он может сдавать в аренду здание ( сооружение) без согласия собственника участка лишь тогда, когда это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Условия пользования определяются тем правом, которое имеет на земельный участок собственник здания ( сооружения). Право же, в свою очередь, возникает из закона или из договора. В силу закона арендодателю здания ( сооружения) земельный участок может принадлежать на праве пожизненного наследуемого владения ( когда оно возникло до введения в действие ЗК), постоянного ( бессрочного) пользования ( после введения в действие ЗК оно может приобретаться лишь государственными и муниципальными учреждениями, а также федеральными казенными предприятиями), и на праве безвозмездного срочного пользования. Из договоров аренды и безвозмездного пользования вытекают, соответственно, права возмездного и безвозмездного пользования. По общему правилу, ни одно из перечисленных прав ( за исключением прав арендатора) не предоставляет возможности распоряжения им. Однако при сдаче в аренду здания ( сооружения) его собственник не распоряжается своими правами на земельный участок.

Видео (кликните для воспроизведения).

Поскольку п. 3 ст. 652 ГК не предполагает возникновения у арендатора здания ( сооружения) права на земельный участок, «условия пользования», которые препятствуют сдаче в аренду здания ( сооружения) без согласия собственника земельного участка, должны толковаться ограничительно. А именно, согласие собственника земельного участка нужно получать лишь тогда, когда это прямо предусмотрено при его предоставлении. Например, в договоре аренды сказано, что пользоваться участком может только арендатор ( п. 5 ст. 22 ЗК). Пользование служебным наделом в силу прямого указания закона носит личный характер, поскольку он предоставляется на время работы. Таким образом, отсутствие у обладателя права на участок правомочия распоряжения им само по себе еще не означает, что « условия пользования» требуют согласия собственника. Иное толкование коммент ст. привело бы к невозможности свободного распоряжения зданием ( сооружением) как объектом недвижимости и обесценило бы право собственности на него.

Как понять договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора

Злоупотребление N 1

Арендатор не уплачивает арендную плату и пытается признать в суде недействительность договора аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ). В соответствии с п.1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Читайте так же:  Каков срок давности по уголовным делам

Практические рекомендации арендодателю:

1. В договоре аренды необходимо четко прописать порядок своевременного внесения платы за пользование имуществом (арендной платы).

2. В случае, если плата перечислена не своевременно, необходимо фиксировать данные случаи.

3. Для того, чтобы обезопасить себя от невнесения арендной платы, арендодателю целесообразно предусмотреть в договоре неустойку, например неустойку в размере 0,1% от суммы платежа за каждый день просрочки.

4. Если арендатор пытается признать сделку недействительной, то стоит помнить, что сделку признать недействительной нельзя, если арендатор действует недобросовестно. Кроме этого, существенным фактом является факт передачи имущества или земельного участка, лучше оформить факт передачи актом приемки-передачи.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.07.2015 N Ф01-2422/2015 по делу N А82-1405/2014

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.01.2016 N Ф05-18289/2015 по делу N А40-216763/2014

Постановление ФАС Московского округа от 23.07.2014 N Ф05-7312/14 по делу N А40-99053/13-64-883

Злоупотребление N 2

Договор аренды заключен со множеством арендаторов, которые не платят арендную плату, несмотря на то, что несут солидарную ответственность

Обязательства соарендаторов вносить плату за пользование землей и имуществом, установленные договором со множественностью лиц на стороне арендатора, являются солидарными, если данным договором не предусмотрено иное. Согласно пункту 2 статьи 322 ГК РФ, обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Практические рекомендации арендодателю:

1. В договоре аренды необходимо закрепить солидарную ответственность соарендаторов в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.

2. Если имущество или земельный участок можно разделить, то целесообразно выделить конкретное имущество и заключить договор с конкретным арендатором, поскольку таким образом возможно снизить риски в отношении споров, если один из соарендаторов окажется не платежеспособным.

3. В договоре необходимо предусмотреть штрафные санкции за просрочку платежа и неисполнение солидарной обязанности по внесению арендной платы.

4. В случае возникновения судебного спора согласно статье 323 Гражданского кодекса Российской Федерации при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга, а кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников.

5. При написании искового заявления в суд нужно исходить из того, что согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 N 16112/09 по делу N А32-6404/2009-39/152

Определение ВАС РФ от 26.03.2013 N ВАС-461/13 по делу N А40-108847/11-16-999

Злоупотребление N 3

Арендатор не уплачивает арендную плату с момента подписания акта приемки-передачи

Обязанность арендатора уплачивать арендную плату возникает с момента фактической передачи ему объекта аренды.

Из разъяснений пункта 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора по отношению к арендодателю — во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы с момента передачи ему в аренду имущества вне зависимости от момента государственной регистрации договора, подлежащего государственной регистрации.

Практические рекомендации арендодателю:

1. Для того, чтобы исключить случаи, когда приемка-передача помещения произошла, но регистрация договора аренды будет осуществляться в более поздние сроки, необходимо прописать в договоре обязанность внесения арендной платы с момента подписания акта приемки-передачи.

2. В акте приемки-передачи помещения необходимо установить конкретную дату, с которой имущество передается арендатору и уплачивается арендная плата.

3. Во избежание споров в отношении совпадения даты передачи имущества и даты регистрации целесообразно производить приемку-передачу в момент регистрации, поскольку по вопросу необходимости внесения арендной платы с даты приемки-передачи или регистрации существует различная практика. Существуют решения судов, которые говорят о том, что обязанность вносить арендную плату по договору аренды недвижимого имущества, переданного до государственной регистрации договора, возникает с момента такой регистрации (Постановление ФАС Уральского округа от 01.07.2011 N Ф09-3605/2011 по делу N А60-35139/2010-С2). Поэтому во избежание подобных споров, данные даты целесообразно объединить.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30.10.2015 N Ф01-4334/2015 по делу N А82-13446/2014

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.02.2013 по делу N А82-5875/2012

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 17.08.2011 по делу N А51-14984/2010

Злоупотребление N 4

Новый арендатор, получивший имущество в порядке перенайма, должен уплачивать арендную плату с момента передачи имущества

Если недвижимое имущество передано по договору перенайма, подлежащего государственной регистрации, до такой регистрации, то обязанность вносить арендную плату возникает у нового арендатора с момента передачи имущества.

Читайте так же:  Выплаты при увольнении госслужащего

Практические рекомендации арендодателю:

1. Для того, чтобы исключить случаи, когда приемка-передача помещения произошла, но регистрация договора аренды будет осуществляться в более поздние сроки, необходимо прописать в договоре обязанность внесения арендной платы с момента подписания акта приемки-передачи.

2. В акте приемки-передачи помещения необходимо установить конкретную дату, с которой имущество передается арендатору и уплачивается арендная плата.

3. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. Поэтому целесообразно прописать в договоре порядок уплаты неустойки.

Судебная практика

Постановление ФАС Уральского округа от 19.09.2013 N Ф09-9610/13 по делу N А60-19904/2012

Злоупотребление N 5

Договором предусмотрено внесение платы до заключения договора аренды с момента фактического использования имущества, но арендатор не вносил арендную плату

Договором аренды может быть предусмотрена обязанность арендатора по уплате арендной платы за период фактического использования арендуемого имущества до заключения договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Практические рекомендации арендодателю:

1. Если договор аренды распространяется на ранее возникшие правоотношения на основании п.2 статьи 425 ГК РФ, то необходимо в договоре указать конкретную дату возникновения правоотношений. Включение в договор условий о распространении договора на ранее возникшие отношения не противоречит пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации и не свидетельствуют о включении такого условия в сделку помимо воли контрагента ее заключившего. При соблюдении договора контрагент свободен в решении вопроса о заключении договора и определении его условий, при заключении договора стороны согласовали условие об оплате ответчиком задолженности за период, предшествующий заключению договора.

2. Дата договора должна совпадать с датой акта приемки-передачи имущества.

Судебная практика

Определение ВАС РФ от 03.05.2011 N ВАС-4983/11 по делу N А50-6606/2010

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.07.2013 N Ф03-2856/2013 по делу N А73-13791/2012

Злоупотребление N 6

При отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды арендатор не вносит арендные платежи, несмотря на то, что данный договор признается действующим, а, следовательно, арендатор обязан вносить арендные платежи до момента регистрации указанного соглашения.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Доступ к полной версии этого документа ограничен

Ознакомиться с документом вы можете, заказав бесплатную демонстрацию систем «Кодекс» и «Техэксперт» или купите этот документ прямо сейчас всего за 49 руб.

Приложение N 2. Договор аренды с множественностью лиц со стороны арендатора

Информация об изменениях:

Распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга от 12 февраля 2015 г. N 11-р в настоящее приложение внесены изменения

к распоряжению КУГИ

(с изменениями от 20 июля 2000 г.,

31 мая, 9 августа 2001 г., 13 мая 2002,

8 апреля 2003 г., 1 ноября, 27 декабря

2004 г., 9 марта, 25 апреля, 26 июля,

4 августа, 14 сентября 2005 г., 26 февраля,

27 марта, 17 июля, 3, 17 октября 2007 г.,

11 ноября, 17 декабря 2008 г.,

11 августа, 17, 25 декабря 2009 г., 19 февраля,

9 июля, 27 августа 2010 г., 29 апреля 2011 г.

6 февраля, 29 июня 2012 г., 18 марта

24 июня 2013 г., 10 июля 2014 г.,

12 февраля 2015 г.)

Договор аренды
с множественностью лиц со стороны арендатора

О дополнении преамбулы см. распоряжение Комитета по управлению городским имуществом администрации Санкт-Петербурга от 8 апреля 2003 г. N 733-р

В случае если Арендатор по истечении 12 месяцев с даты заключения Договора не получил разрешение на строительство, а также в случае если строительство расположенного на Участке объекта незавершенного строительства по окончании срока действия разрешения на строительство (в том числе по окончании срока, на который действие разрешения на строительство продлено в установленном порядке) не будет завершено, текущая сумма арендной платы, подлежащей перечислению Арендодателю, рассчитывается Арендатором самостоятельно с применением повышающего коэффициента К6 с учетом пункта 3.5 Договора до момента соответственно получения в установленном порядке разрешения на строительство либо завершения строительства расположенного на Участке объекта незавершенного строительства.(**)

Видео (кликните для воспроизведения).

(**) Абзацы включаются в текст Договора в случае, если на Участке расположен принадлежащий Арендатору на праве общей долевой собственности объект незавершенного строительства.

Источники


  1. Под редакцией Дмитриевой И. К., Куренного А. М. Трудовое право России. Практикум; Юстицинформ — Москва, 2011. — 792 c.

  2. Косаренко Н. Н. Валютное право. Курс лекций; Wolters Kluwer — Москва, 2010. — 144 c.

  3. Правоведение. — М.: Норма, Инфра-М, 2013. — 432 c.
  4. Головистикова, А.; Дмитриев, Ю. Проблемы теории государства и права. Учебник; М.: Эксмо, 2012. — 832 c.
  5. Дельбрюк, Б. Введение в изучение языка. Из истории и методологии сравнительного языкознания: моногр. / Б. Дельбрюк. — М.: Едиториал УРСС, 2015. — 154 c.
Как понять договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here